上海在3.25楼市新政之后，又出大消息

近日上海市发布了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，进一步收紧限购、限贷政策：1）非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年；2）二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控，旨在抑制上海楼市非理性过热。

　　似曾相识的情形在五年前也曾发生于北京——2011年2月北京实施“限购令”、2013年4月提高二手房首付比例至七成，然而调控以来北京房价却上涨了44%，远高于同期20%的全国平均涨幅。可能有不少人认为如果北京当时不调控，房价会涨得更猛。那么又该如何理解重庆呢？重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税（且税率不高）之外，重庆几乎“放任”房地产市场，可是重庆房价过去五年却只涨了12%。

　　为什么会越调越涨，不调反而不怎么涨？是因为经济增长快慢吗？2015年上海GDP增长6.9%，重庆增长11.0%。是因为人口流入多少吗？2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑，而重庆人口呈现回流态势。

　　什么原因导致了上海的高房价？

　　土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显着低于国际都会水平，造成住房供不应求。即便与国内城市比较，上海建成区占比仅16%，也远低于27%的全国平均水平，说明仍存在大量农地。为了打开供应瓶颈，需要配合土地制度改革，而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张，每年为重庆多增14%供地。

　　保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求，实现房屋的“消费属性”，而极大的降低其“投资属性”，从而也降低了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系，保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。

　　因此症结主要在于供应端。

　　在需求端着力是低效甚至适得其反！

　　首先，以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。且上海的人口密度并不高，人口和GDP的集中度也不够，解决“大城市病”的焦点在于加强城市建设和加大土地供应，而非以限购措施阻碍人口流入。

　　其次，首付款比例在中国仍然偏高。上海提高二套房首付，不仅与市场化改革方向不符，而且香港的经验证明在住房供给严重不足的大背景下，高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。

　　过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。我们认为只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。

　　未来房价如何走？

　　本轮楼市销售高峰的顶点已经出现，4月开始销售增速将逐步回落，但全国的楼市数据不会出现断崖式的跌落。参考前几轮调控，预计上海、深圳的地产成交量在未来几个月内可能会比3月的销售高点下降30-50%。

　　房价将出现回调。按以往经验，在楼市调控措出台后，二手房交易量将下跌，价格也将伴随销量下降而回落。以上海为例，外环房价下跌幅度可能平均会在20%左右，中环房价将下跌10%以上。深圳房价下跌幅度将超过上海（那些囤房的炒房客是不是要哭了？）。

　　新开工的楼盘增速也将回落。由于目前楼市调控仍集中在部分一线城市，后续新开工楼盘将从1-2月的高位回落至低个位数，但仍会高于去年4季度-14%左右的增速（注意啊，去年是负增长？）。

　　上海又出大消息，看来政府铁了心

　　上海楼市新政出炉后，房贷细则也进一步明晰。据澎湃新闻报道建设银行(601939,股吧)上海市分行行长段超良在3月28日下午举行的沪上银行话开年活动上明确表示首套房贷款利率优惠的上限被划定为9折。“第一套房利率优惠就不能大于9折，所以以后不会出现8.5折和更大的折扣，如果出现了更大的利率（优惠），就违反了房地产新政的决议了。”

　　对于这个消息， 第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示：调控措施出台后，深圳房价可能调整。从以往情况看，深圳的房价比较波动。上海的楼盘销售可能在短期内放缓，因为潜在的购房者观望。部分开发商可能推迟启动项目。

　　如果调控措施短期内不能减缓销售，上海市政府可能推出更加严格的措施。

　　社科院表示：

　　预计二季度一线城市楼市房价总体涨速趋缓；二线城市房价继续分化，三四线城市房价将稳中有升；预计开发投资缓慢回升，带动宏观经济增速触底回升。