GDP十强城市人口与住房矛盾：居住用地面积占比均低于35% “人地挂钩”需深化

确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

2020年8月，有深圳本地的官方媒体报道，全市人均住房面积为27平方米；根据住建部发布的《2019年城市建设统计年鉴》数据，2019年，深圳存量的居住用地占建设用地的比例仅为22.6%。

而到2035年，深圳每年的居住用地供应比例要提升至30%以上，且人均住房面积将增加48%，这意味着深圳的土地供应总量、结构将有不小的变化。

很大程度上，这是在人口迅速增长，但住宅供应却长期相对短缺的背景下，深圳“补欠账”的举措。

不只是深圳，在新型城镇化的背景下，人口向大城市、都市圈集中的趋势愈发明显。人口的大规模流动，既为流入地带来经济活力，同时也对配套的设施、公共服务提出要求，这其中，住房供应及其背后的居住用地的供应，又是尤为重要的一个方面。

21世纪经济报道记者梳理了2020年GDP前十城市的居住用地供应情况，这些城市均为人口大市，在过去10年间，大多吸引了较多的人口流入。

当城市的住宅供应跟不上人口增长的节奏时，大概率将带来房价上涨的后果，损伤城市的竞争力。在最新的第七次全国人口普查数据出炉以后，城市有必要重新审视住宅用地的供应情况。

深圳居住用地占比低

从居住用地占建设用地的比重来看，2019年，深圳的这一比例最低，并且是唯一一个低于25%的城市。

2020年，深圳住建局曾在一份文件中承认，全市居住用地占建设用地的22.6%，远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中25%-40%的下限标准，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。

21世纪经济报道记者根据深圳市规划和自然资源局的数据梳理，2016年到2019年，深圳实际供应的居住用地占年度总供地的比例分别为10.9%、23.6%、8.9%和12.0%。

2020年，深圳人均住房面积仅为27平方米，低于其它城市近几年的水平。

在房地产分析人士看来，深圳过去几年的房价上涨，根本的原因之一在于人口持续流入背景下住房的供需失衡。

但从2020年起，深圳明显开始加大居住用地的供应力度，当年计划供应的居住用地对比2019年翻了近一倍，占比为24.4%；从实际完成的情况看，居住用地供应达到362.8公顷，完成率高达123.7%，供应比例更是增加至29.3%。

今年，深圳计划供应的居住用地继续保持在高位，达到363.3公顷，占总计划供地的32.2%。上述《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，提出了若干落实增加居住用地供应计划的具体举措。

在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，大规模、持续性地供应宅地，实施供给侧的“战略突破”，意味着政策重心从多年来的需求侧转为供给侧，这是深圳房地产领域的革命性大动作。

除了深圳以外，上述GDP十强城市中，上海、北京、苏州、南京的居住用地面积占比也都低于30%，广州、重庆、成都、杭州和武汉高于30%，但均未超过35%。

如果动态来看，近几年重点城市的居住用地供应增量情况，中房智库整理的一份数据显示，过去10年间，如果按照增量人口计算新增人均供地面积，深圳、广州和成都均小于10平方米。这三座城市恰恰也是过去10年间，常住人口增量最多的城市。

GDP十强城市居住用地占比情况

加大人口流入城市居住用地供应

最近，包括杭州、深圳、成都、武汉等GDP十强城市陆续发布了最新版的国土空间规划草案，四座城市提出，到2035年，规划可容纳的常住人口分别为1500万、1900万、2400万和1660万，分别按照2000万、2300万、2880万、2000万的服务人口配置基础设施和公共服务设施。

根据七普数据计算可知，杭州、深圳、成都和武汉剩下的常住人口增量空间分别为306万、144万、306万和427万。

在经济观察人士看来，参照过去10年的人口增长情况，有的城市在规划未来人口总量时偏保守，实际情况可能将突破规划数字。

无论如何，人口向大城市、都市圈集中的趋势仍在持续。一些人地矛盾较为突出的城市，住宅用地供应将持续面临较大的压力。

不少经济学界人士持续在呼吁“人地挂钩”，以从根本上解决大城市的高房价问题，通俗理解，即人口流入多的地方，建设用地规模也相应增加。