从 20 世纪 60 年代开始，香港和新加坡经济腾飞，并立于“亚洲四小龙”之列，逐渐跻身亚洲最发达富裕的地区。在 60、70 年代，香港和新加坡在工业的拉动下，经济年均复合增速在 9%以上。两个城市的人均 GDP 不相上下，不断提升，在 1997 年达到阶段性的高点 2.7 万美元。
那个时候，深圳还是南海边的一个小渔村，与江对岸的璀璨明珠——香港无法比拟。1979 年有统计开始，深圳的人均 GDP 只有 355 美元。
然而，变化悄然而至。
1998 年亚洲金融危机给香港和新加坡的经济带来了沉重打击，经济总量和人均 GDP 增速回落，直至 2003 年才企稳。之后新加坡经济高速增长，新币持续升值，人均 GDP 也与香港拉开了差距。2010 年，新加坡经济总量首次超过香港。
相比香港和新加坡，深圳的变化更加翻天覆地。1979 年之后，深圳从一个小渔村发展成为劳动密集型的代工厂，一片片工厂拔地而起，上千万人口涌入这里。2008 年后，深圳经济腾笼换鸟，劳动密集型产业向中西部省市转移，新兴产业快速发展，深圳成为科技创新的代名词，成为中国的硅谷。2014 年深圳实现经济总量 2,605 亿美元，人均 GDP 达 2.4 万美元。2016 年，深圳经济总量有望会超过香港。
那么，是深圳发展太快？还是处于两个发展阶段的城市没有可比性？但是属于相同发展阶段的新加坡与香港的差距在不断扩大，这该怎么看？这篇报告主要从比较的角度分析三个城市格局变化的根源。
一、经济增长驱动力
下文对比分析香港、新加坡和深圳这三个城市的经济结构和GDP增长的驱动因素，制造业在经济结构中的占比以及对经济增长的贡献度的差异是三个城市经济格局变化的直接原因。
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香港和新加坡这两个城市并立于“亚洲四小龙”之列，制造业对于经济增长都起到过至关重要的拉动作用。但是伴随着经济结构的不断调整，两个城市走向了不同的转型方向：
香港的制造业彻底空心化，服务业成为经济增长的唯一支柱，经济增长主要依靠消费拉动，投资的边际贡献率几乎可以忽略不计；
而新加坡的制造业则从劳动密集型转型为资本、技术、知识密集型，附加值不断提升，制造业和服务业是经济增长的双引擎，消费、投资和出口三驾马车共同发力拉动经济增长。
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深圳与香港和新加坡本不在同一发展阶段，但是后来者即将居上则主要受益于“腾笼换鸟”战略的成功。制造业是深圳过去经济快速增长的核心动力，近年来深圳的制造业从劳动密集型向高技术产业转变取得重大进展，制造业在经济中占比仍然很大。2008年后，深圳的现代服务业加快发展，与制造业共同发力，拉动深圳经济有质量的快速增长。
香港：制造业空心化，经济依赖服务业单一支柱
香港经济经历过两次转型，经济增速由9%左右的高速增长阶段下移至4%左右。
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第一次转型使香港从转口贸易为主的自由港转变为工业城市。
1960年代，香港迅速工业化，并在60年代末取得重大进展。1970年香港制造业占有GDP的比例达到30.9%，是历史上最高的一年。制造业带动经济快速增长，从1961到1981这二十年里香港经济年均符合增长率高达9%。那时香港的制造业偏向于轻工业，包括服装、纺织、玩具等等，属于劳动密集型，附加值不高。较有规模的重工业是造船业，机器制造业也以修配为主，在香港工业化过程中不占主导地位。
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第二次转型后，香港从工业城市转变为国际金融中心。
1980年代后期，香港制造业受成本压力影响，开始向大陆的珠江三角洲转移，深圳也是其中一个主要目的地。与此同时，香港的服务业快速发展，特别是服务业中的金融、旅游、贸易物流，以及地产、专业及商用服务。但是服务业产值的增加不敌制造业的衰退，香港经济增长放缓，1990年以来GDP年均复合增速降至4%。
香港的劳动密集型制造业向大陆转移后，并没有建立起高科技产业，工业急速空心化。1980年，制造业在香港GDP中占比 23%，仍居首位。1980至1990年，制造业产值还在增加，但是增速大大落后于服务业，在 GDP 中的占比下滑至 17%，低于进出口贸易、 批发及零售行业。从1990年开始，制造业产值和占比均大幅下滑，凸显出在低附加值制造业转移到大陆后，香港的制造业未能实现升级，而是完全的空心化。2013年，制造业在GDP中的占比就只有 1%了。
服务业成为唯一支柱，受外部因素扰动明显，经济稳定性较弱。目前香港经济的四大支柱产业是金融服务、旅游、贸易物流、专业服务及其他工商业支援服务，在香港经济中占到 58%。香港成为名副其实的“服务之都”。但是工业空心化使得香港产业基础薄弱，服务业发展缺乏根基，表现出不稳定性和脆弱性，经济增长缺乏后劲。以旅游为例，过去十年，香港明显受益于大陆自由行，内地旅客占到访港旅客的 80%，旅游业增加值占 GDP 比例从十年前的 2.4%提升至 5.0%，旅游业就业人数占比达到 7.2%，而且这还没考虑旅游业对零售业总楼面面积扩大，租金上涨，以及房地产销售等方面的影响。如图表11所示，内地赴港旅游人数逾香港零售业销货额增速的相关性非常高，而近一年来，内地赴港个人游人数减少，也极大的影响了香港的零售业。
经济增长依赖消费拉动，投资的贡献率逐渐降低。从图表 5 中可以看出，消费对于香港经济增长的贡献率始终占据主要地位，而投资在 2007年之前还有一定的贡献率，但是 2007 年之后贡献率逐渐弱化，这其中也有一定的主观因素。
因为香港的投资中建筑和房地产投资占比最大，最高曾达到 70%，而建筑和房地产投资主要由私人部门主导，虽然市场需求强烈，但是出于维持高房价和逐利目的，开发商控制投资和供给的速度，使得建筑和房地产投资增速近年来持续放缓。
新加坡：多次转型，带动经济较快增长
回顾新加坡经济发展史，可以发现新加坡经历了多次经济转型，每次转型都带动产业结构的升级和产业附加值的提升，使得经济始终保持较快增长。1961年以来，新加坡经济年均复合实际增长率达到7.5%。
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60年代，大力发展劳动密集型产业。
新加坡是一个城市岛国，自然资源匮乏。1965年独立后，新加坡走上工业化的道路，大力发展劳动密集型的代加工制造业，包括纺织、服装、食品等，拉动经济的快速增长。从1965年到1974这十年来，新加坡GDP年均复合实际增长率高达11.5%，工业在GDP中的占比从20%快速提升至30%。
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70、80年代，开始向资本密集型和技术密集型方向发展。
70年代后，新加坡开始加强在造船修船、炼油厂等方面的投资，建立工业园区，引入海外投资。后来，研发、设计、信息技术等行业兴起，电脑制造业和石化制造业等跨国公司陆续落户新加坡。从1975到1984这十年来，新加坡GDP年均符合实际增长率为8.3%。
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90年代，新加坡经济向资本和技术密集型转型取得重大进展。
新加坡政府大力鼓励发展高新技术产业，成立国家科技发展计划。2000年，电子产业占制造业增加值的比例达到了47%，出口中电子产业占比达到67%，新加坡成为全球重要的集成电路、芯片和磁盘驱动器的生产基地。此外，五大石油公司完成在新加坡的投资，新加坡成为世界第三大炼油中心。1987到1996是新加坡经济发展的鼎盛时期，这十年的GDP年均复合实际增长率提升至9.3%。
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90年代后期，开始发展知识密集型产业和服务业。
新加坡政府提倡研究生命科学，并大力支持本地科研单位勇于创新，医药制造业占比快速提升。金融业进入快速发展阶段，批发零售占比明显扩大，新加坡服务业在GDP中的占比从2000年的65%提升至2014年的74%。这段时期新加坡经济增速有所放缓，1997年至2014年GDP年均复合实际增长率下降至5.3%，这主要是因为受到1998年亚洲金融危机，2000年互联网泡沫破裂，2008/09年全球金融危机的影响，剔除这四年外的年均复合实际增长率为7.0%。
经济增长形成工业和服务业双引擎，消费、投资和出口三驾马车共同发力拉动经济增长。从产业看，经济增长形成工业和服务业双支柱，经济结构中制造业、金融保险、批发零售、地产和专业服务等各行业占比相对均衡。从支出法来分析，消费、投资和出口三架马车共同拉动新加坡经济增长。
深圳：“腾笼换鸟”已现成效
深圳以其发展速度、发展质量和发展前景成为中国经济增长的领头力量。1979年以来GDP年均复合增长率达到了23%，2014年人均GDP达到2.4万美元，高于北上广，在大中城市中排名首位。预计2016年GDP总量将会超过香港。深圳的经济结构主要经历过两次调整：
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过去不到三十年的时间里，深圳创造了工业化的奇迹：深圳制造业的起步从承接了香港和台湾的产业转移开始，主要发展代工和出口。随着经验的积累，深圳本土的民企崛起，一片片的工厂拔地而起，外来打工人口涌入深圳，深圳经济换发活力。1980年，深圳GDP中工业仅占了13.8%，到2005年时，这一比例达到了50.3%，创造历史最高水平。
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近几年，深圳又创造了产业转型升级的奇迹：2008年金融危机后，外需放缓、成本上升，深圳经济发展遭遇挑战。广东省提出了“腾笼换鸟”的发展战略，使危机成为契机，以市场之手帮助深圳淘汰了落后产能，释放了部分土地，为新兴产业的发展腾挪出了空间。2014年深圳工业中高新技术产业的占比升至63%，出口中的“三来一补”和进料加工已经大幅降低，产业结构转型已经取得巨大进展。
2008年前工业是经济增长的核心动力，2008年后服务业对经济增长的重要性明显提升。深圳的现代服务业近年来加快发展，符合国家经济结构调整的目标。2014年第三产业占GDP比达到56.5%，创历史新高，其中近七成由现代服务业贡献。深圳已稳居中国金融业第一梯队，并且已成为真正的中国硅谷。工业和服务业共同发力，拉动深圳经济有质量的快速增长。
二、产业发展大不同
房地产和制造业对于一个经济体的发展至关重要，但是在香港、新加坡和深圳这三个城市中，这两个产业发展路径却非常不同，因而也产生了不同的影响。
房地产：土地、住房以及购买力分析
房地产对于香港、新加坡、深圳的重要性都是不言而喻的，但是差异也是巨大的。
如图表29~32 所示，我们用房地产业在经济中的占比，财政对房地产业的依赖程度，房地产股在股票市场中的占比，房价的上涨幅度，人均住宅用地面积，人均居住面积，住房自有率，房价收入比等一系列指标对比了这三个城市的房地产，可以发现：
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房地产在这三个城市的经济中都起到了举足轻重的作用，不论是占GDP的比例，还是房地产投资占固定资产投资的比例都比较高。
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香港财政收入对房地产和土地的依赖度最高，来自房地产和土地部分的收入占到财政收入的44.0%；深圳次之，占比为33.7%；新加坡最低，占比只有15.2%。
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新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一，而且很好的解决了民生问题。新加坡的住房自有率高达90%，远高于另外两个城市，房价收入比最低，人均居住面积最大，近十年来房价涨幅最小。而香港的居住问题最大，房价收入比高达10.4，是新加坡的7倍，人均居住面积只有15平方米，是新加坡的一半。深圳的各项指标居中。
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用谷歌地图对比三个城市的土地开发情况，如图表26-28所示，香港的土地开发程度最低，新加坡次之，深圳开发度相对最高。
香港：高房价下的蜗居生活
房地产市场的兴衰与香港经济息息相关，甚至可以说，房地产掌控了香港经济的命脉。
2014 年，房地产相关的投资和消费占到 GDP 的 21%；固定资产投资中房地产相关投资占到 45%，其中私人部门投资为 28%；政府收入中约 44%都来自于房地产和土地，其中最大的一部分来自土地交易收入，占比达到 19%；香港本地股中房地产公司个数占比 13%，市值占比更是高达 36%。经济和政府财政收入严重依赖于房地产，政府则通过供需调控土地价格；高地价使得只有少数拥有庞大资本的地产商才能参与这个市场，逐渐形成寡头垄断，主导着商品房的定价权。香港的房价只有在 98 年亚洲金融危机时出现过暴跌，但很快又收复失地。辛苦供楼的中产阶级更是难以承受楼价下跌。房地产业成为香港经济的“晴雨表”。
严格控制供给，目前土地开发仅为 24%。香港陆地总面积为 1,110 平方公里，人口 726 万人，土地开发率仅为 24%，其中用于住宅用途的土地开发面积只有 77 平方公里，仅占土地总面积的6.9%，人均占地只有 10.6 平方米。虽然山地多，但是因为香港并无发展农业的需要，工业也大多转移至内地，可供开发成住宅的土地本应宽裕，但是香港政府对土地批租的控制非常严格。