14城人均GDP过2万美元，里面竟还有个“鬼城”

随着厦门人均GDP突破2万美元，2019年中国内地人均GDP超过2万美元的城市达到14个。这意味着这14个城市正式迈进了发达经济体的门槛。除此之外，长沙、佛山在2019年的人均GDP也达到了1.9万美元，即将跨线。

　　

　　值得注意的是，此次上榜的鄂尔多斯(600295,股吧)是一个常住人口在200万的中小城市，凭借着“羊煤土气”的资源条件，鄂尔多斯人均GDP数据一向不错，甚至超过了北京、上海、广州这三大一线城市。

　　01 贫富差距大，资源城市难

　　人均GDP是一个国家或地区的GDP与当地人口总数的比值，经常被用来衡量当地人民的生活水平。

　　随着社会经济水平的不断发展，贫富差距肯定会存在，这是毋庸置疑的。国家统计局在4月17日发布的数据显示，2020年一季度，全国居民人均可支配收入8561元，折算下来每月可支配收入为2853.7元；中位数为7109元，折算下来月均约为2369.7元。

　　而另一份数据则显示，31省份一季度居民人均可支配收入中，上海以人均19621元位居全国城市收入榜首；北京为17874元，排在第二名。

　　这两份数据的对比，可以说是相距甚远，因此有很多人表示自己“被人均了”，实际收入可能还达不到这个标准线。

　　同理，人均GDP的情况也可以如此推算，东西南北的差距太大，不能一概而论。

　　2019年，我国人均GDP达到了1万美元，而早在2007年，深圳市的人均GDP就已经率先突破了1万美元——从一个城市的人均，到一个国家的人均，我们用了12年的时间。

　　在国际社会上，一旦地区人均GDP达到2万美元，即意味着该地区已经基本完成了工业化，城市发展将进入到“后工业化”时期，以服务业为代表的第三产业将成为主导产业，相当于正式迈入了发达经济体的门槛。

　　而我国内地人均GDP超过2万美元的城市目前只有14个，依次是深圳、无锡、苏州、珠海、鄂尔多斯、南京、北京、上海、广州、常州、杭州、武汉、宁波和厦门，主要集中在东南一带，江苏省有4个城市上榜。

　　值得注意的是，在上述14个城市中，只有北京、上海已经进入到“后工业化”时期，而位于榜首的深圳才刚刚迈入门槛。数据显示，2019年末，北京的第三产业比重达到83.52%，上海为72.74%，深圳则刚超过60%。

　　

　　一般情况下，只有在城市发展到一定水平之后，才会进行产业转移。

　　而在上榜城市中，不少城市还很难达到产业转移的标准，甚至还存在一个特例——鄂尔多斯。这个内蒙古城市凭借自身丰富的自然资源，以及较少的人口，成功地拉高了人均GDP。在人均GDP上涨的同时，鄂尔多斯的房价也在上涨。

　　不过，鄂尔多斯最风光的时候，却不是现在。

　　在2006年，鄂尔多斯的房地产行业迎来了一波大发展，由煤炭行业带来的海量资金涌入到楼市中，房价在一年内从1500元/㎡上涨至6000元/㎡，开盘即日光，发展潜力无限。截至2011年前后，鄂尔多斯的中心学区房已经上涨至1.3万元/㎡，在全国同等级城市中都是相当“拔尖”的水平了。

　　随着煤炭价格大幅回落，以资源为主的鄂尔多斯自然也是大不如前，炒房客们如潮水般褪去，只留下一地狼藉，烂尾楼无数，被人戏称为“鬼城”。2016年，鄂尔多斯推出了“东胜区（鄂尔多斯中心城区）房屋兑换凭证”，也就是大众口中的“房票”，把当地的棚户区改造和房地产去库存糅合到一起，给棚改户发房票补贴。

　　据了解，票面分类价值最低的房屋价格仅为3822元/㎡，已经跌回至2006年的水平。

　　

　　02 发展不顺心，仍然靠卖地

　　依赖资源发展的城市，等到资源告罄之后，结果往往都是不尽人意的。

　　此前数据显示，鄂尔多斯的人均GDP曾一度超过香港，位于我国城市人均GDP之首。鄂尔多斯可谓是成也资源，败也资源，2019年前3季度，其经济顶梁柱煤炭行业的销售收入骤降3成，直接导致鄂尔多斯的排名从2018年的第3名下滑至第5名。

　　虽然当地GDP的增长速度大不如前，但鄂尔多斯曾经历过“泡沫风波”的房价，却悄无声息地涨回来了。根据21世纪经济研究院报道，近3年来，鄂尔多斯的平均房价上涨了30%以上，核心城区学区房的房价达到每平米1万元以上。

　　虽比不上2011年声势浩大，但房价的确是不折不扣地涨回来了。　　

　　某二手房数据显示，鄂尔多斯4月的新开楼盘，价格从4800元/㎡到38000元/㎡不等，远不是这个人口仅为208万的塞北小城所能承受之重。此外，据《鄂尔多斯市2019年国民经济和社会发展统计公报》称，2019年全体居民人均可支配收入为41368元；其中城镇常住居民的人均可支配收入为49768元，相当于月均4147.33元。

　　这个收入水平和人均2万美元的GDP相比，并不算友好。

　　当然，鄂尔多斯只是一种极端的情况，并不能代表绝大多数城市。但我们可以用鄂尔多斯作为一个参考，来比照其他人均GDP过2万美元的城市。

　　上文我们提到，北京、上海已经迈入“后工业化时代”，作为主导产业的第三产业的占比稳步上升，其他产业向周边转移，从而形成了环京一带、环沪城市群。而其他城市的发展还远达不到这个水平，其中也包括发展势头迅猛的深圳。

　　而其他很多城市，现在都处在高不成、低不就的状态，工业体系并没有完善，便已经在火急火燎地进行着第三产业的改造了，城市规划颇为混乱，商业区域的空置率高，半道上跑偏到房地产行业的比比皆是。

　　不仅经历了一次房价泡沫的鄂尔多斯“王者归来”了，其他城市在近3年的时间里，房价也是处于节节攀升的状态。以厦门为例，根据厦门市统计局在3月20日发布的《厦门市2019年国民经济和社会发展统计公报》，初步核定全年地区生产总值（GDP）为5995.04亿元，同比增长7.9%，人均GDP为20691美元。

　　与之相对的，是厦门奇高的房价。在2019全年，厦门的卖地收入为480.8亿元，而厦门全市实现公共财政预算总收入1328.52亿元，其中地方级财政收入768.37亿元，土地增值税部分为96.59亿元。

　　这不只是厦门一家的问题，很多城市都面临相同的问题。上海易居房地产研究院发布的《2019年地方政府对土地财政依赖度报告》中称，以房地产“五税”加土地出让金的口径来计算，2019年“土地财政”依赖度近53%，房地产税收及土地出让金收入占地方财政收入比重创新高。

　　而在4月22日，厦门举办了2020年第一场土拍，近10年没拿出住宅用地的思明区拿出风水宝地，采用“不设拍卖底价，价高者得”的方式出让，起拍价72亿元。最后上海泰鸣贸易以总价103.55亿元竞得该地块，诞生出福建首个百亿地王，楼面价高达50598.5元/㎡，直接刷新了纪录。